Ação Renovatória: Como o Inquilino Comercial Pode Renovar o Contrato

Uma proteção específica para quem constrói um ponto comercial

A ação renovatória é um instrumento previsto na Lei do Inquilinato que permite ao inquilino comercial exigir judicialmente a renovação do contrato de locação, mesmo sem a concordância do proprietário, protegendo o investimento feito na construção da clientela e do ponto comercial ao longo do tempo.

Os requisitos para ter direito à ação renovatória

• Contrato de locação escrito e com prazo determinado
• Prazo mínimo de 5 anos, considerando a soma de contratos sucessivos ininterruptos, se for o caso
• Exercício da mesma atividade comercial por, no mínimo, 3 anos ininterruptos
• Ajuizamento da ação dentro do prazo específico: entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato vigente

Por que esse prazo para ajuizar é tão importante

Perder o prazo para ajuizar a ação renovatória (chamado de prazo decadencial) faz com que o inquilino perca o direito de exigir a renovação por essa via, ficando sujeito à vontade do proprietário sobre a continuidade ou não do contrato.

O proprietário pode se recusar a renovar mesmo com os requisitos preenchidos?

Sim, existem hipóteses legais que permitem ao proprietário retomar o imóvel mesmo diante do direito à renovatória, como necessidade de uso próprio, reforma substancial que valorize o imóvel, ou proposta de terceiro em condições melhores (com direito de preferência do próprio locatário nesse último caso).

O valor do aluguel pode ser revisado durante a renovação?

Sim, é comum que o valor do aluguel seja discutido durante o processo de renovação, buscando adequá-lo ao valor de mercado, podendo ser realizada perícia para apurar esse valor quando não há acordo direto entre as partes.

Essa ação vale para qualquer tipo de comércio?

Sim, aplica-se a qualquer atividade empresarial ou profissional exercida no imóvel locado, desde que preenchidos os requisitos legais, incluindo escritórios de profissionais liberais, desde que o contrato e o exercício da atividade se enquadrem nas condições exigidas.

O que fazer se o prazo para ajuizar a ação estiver se aproximando

É importante buscar orientação jurídica com antecedência, já que o prazo é rígido e sua perda pode significar a perda definitiva do direito de exigir a renovação, mesmo tendo todos os demais requisitos preenchidos.

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